Sau vài năm ở Úc, có một mong ước cứ lớn dần trong lòng bạn. Một chỗ ở thật sự của mình. Nơi con cái lớn lên mà không phải chuyển trường vì hết hợp đồng thuê. Nơi bạn được sơn lại bức tường mình thích, trồng một cái cây trong sân, và biết chắc sang năm mình vẫn ở đây.

Mua nhà ở Úc là một trong những bước an cư quan trọng nhất. Nhưng nó cũng khiến nhiều người mới định cư thấy choáng. Quá nhiều thuật ngữ lạ. Quá nhiều bước. Và một câu hỏi lớn: mình có đủ điều kiện không, bắt đầu từ đâu?

Bài viết này của Về Úc sẽ đi cùng bạn qua toàn bộ quy trình mua nhà ở Úc, theo đúng thứ tự thực tế. Mình viết để bạn hiểu bức tranh chung. Còn con số cụ thể cho hồ sơ của bạn thì luôn cần một chuyên gia có giấy phép.

Bước 1: Xác định bạn có được phép mua không (FIRB)

Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất với người mới định cư. Quyền mua nhà của bạn phụ thuộc vào tình trạng visa.

Nếu bạn đã là công dân Úc hoặc thường trú nhân (PR), bạn được mua nhà tự do như người Úc. Không cần xin phép gì thêm.

Nếu bạn đang là thường trú tạm thời (temporary resident), ví dụ đang giữ visa làm việc, visa 485, hay visa bắc cầu, thì bạn thuộc nhóm “foreign person” theo luật đầu tư nước ngoài. Bạn cần xin phép Ban Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài (FIRB) trước khi mua, và phải đóng một khoản phí đăng ký.

Trang chính thức của chính phủ Úc về đầu tư nước ngoài nêu rõ. “Foreign persons generally need to apply for foreign investment approval before purchasing residential real estate in Australia.” (nguồn: foreigninvestment.gov.au). Nói dễ hiểu, nếu bạn chưa phải công dân hay thường trú nhân, mặc định bạn phải xin phép FIRB trước khi mua nhà ở, và đây là thủ tục đầu tư kèm thuế, không phải một bước xin visa.

Có một thay đổi rất lớn bạn cần biết. Từ ngày 1 tháng 4 năm 2025 đến hết ngày 31 tháng 3 năm 2027, chính phủ Úc cấm người nước ngoài, bao gồm cả thường trú tạm thời, mua nhà đã qua sử dụng (established dwelling) để ở. Đây là biện pháp giảm áp lực lên thị trường nhà.

Trong thời gian này, nếu bạn là thường trú tạm thời, bạn thường chỉ có thể mua nhà mới xây (new dwelling) hoặc đất trống để xây, và vẫn phải xin phép FIRB kèm phí. Có một số trường hợp ngoại lệ rất hẹp.

Vì luật này khá chặt và đang thay đổi, bạn nên kiểm tra trang firb.gov.au và hỏi một luật sư hoặc chuyên gia có giấy phép về đúng loại visa của bạn trước khi làm bất cứ điều gì khác. Đây là bước không được bỏ qua.

Bước 2: Xác định ngân sách và tiền đặt cọc (deposit)

Khi đã rõ mình được phép mua loại nhà nào, bước tiếp theo là nhìn thẳng vào tài chính.

Ở Úc, tiền đặt cọc lý tưởng thường là khoảng 20 phần trăm giá trị căn nhà. Ví dụ căn nhà 700.000 đô, deposit 20 phần trăm là 140.000 đô. Đây là con số chuẩn để bạn vay phần còn lại một cách thoải mái.

Nếu bạn có ít hơn 20 phần trăm, bạn vẫn có thể mua. Nhưng ngân hàng thường yêu cầu bạn trả một khoản gọi là Bảo hiểm Thế chấp cho Người cho vay (LMI, Lenders Mortgage Insurance). Đây là bảo hiểm bảo vệ ngân hàng, không phải bảo vệ bạn. LMI có thể lên tới hàng chục nghìn đô, tùy số tiền vay và tỷ lệ deposit.

Ngoài deposit, bạn cần chuẩn bị thêm tiền cho các chi phí khác: thuế trước bạ (stamp duty), phí luật sư, phí kiểm tra nhà, phí đăng ký FIRB nếu áp dụng. Những khoản này gộp lại có thể là vài chục nghìn đô, nên đừng dồn hết tiền vào mỗi deposit.

Mình không thể nói bạn nên vay bao nhiêu hay để dành bao nhiêu, vì điều đó phụ thuộc thu nhập, nợ và mục tiêu riêng của bạn. Một mortgage broker hoặc chuyên gia tài chính có giấy phép sẽ giúp bạn tính con số phù hợp.

Muốn hiểu sâu cách ngân hàng nhìn tỷ lệ vay trên giá trị nhà (LVR) và khi nào phát sinh LMI, xem vay mua nhà ở Úc cho người mới: deposit, LVR và điều kiện ngân hàng. Muốn xem toàn bộ các khoản chi phí phát sinh theo từng bước, có bài quy trình mua nhà ở Úc từng bước và toàn bộ chi phí. Nếu tiền tích lũy cho deposit của bạn còn ở Việt Nam, hai việc nền là có tài khoản ngân hàng Úc và biết cách chuyển tiền hợp pháp, phí thấp, giữ dấu vết để sau này giải trình nguồn tiền lúc vay.

Bước 3: Xin pre-approval và làm việc với mortgage broker

Trước khi đi xem nhà, bạn nên có “pre-approval”, tức thư chấp thuận vay trên nguyên tắc từ ngân hàng.

Pre-approval cho bạn biết ngân hàng sẵn sàng cho vay khoảng bao nhiêu. Nhờ đó bạn biết mình mua được nhà trong tầm giá nào, và người bán cũng tin bạn là người mua nghiêm túc.

Ở bước này ngân hàng sẽ tra lịch sử tín dụng của bạn. Người mới định cư thường bắt đầu với hồ sơ tín dụng mỏng ở Úc, nên xây điểm sớm là việc nên chuẩn bị trước cả năm. Cách làm cụ thể có trong bài xây điểm tín dụng (credit score) ở Úc từ con số 0.

Ở bước này, một mortgage broker rất hữu ích. Broker là người trung gian giúp bạn so sánh sản phẩm vay của nhiều ngân hàng, thay vì bạn tự đi gõ cửa từng nơi. Họ hiểu ngân hàng nào phù hợp với hồ sơ người mới định cư, thu nhập của bạn, và tình trạng visa của bạn. Nhiều broker được ngân hàng trả phí nên không tính tiền trực tiếp với bạn, nhưng bạn nên hỏi rõ điều này ngay từ đầu.

Bạn nhớ chọn mortgage broker có giấy phép, thường là có số ACL hoặc là đại diện được ủy quyền. Đây là người sẽ tư vấn con số vay cụ thể cho trường hợp của bạn, việc mà bài viết chung như thế này không làm thay được.

Bước 4: Tìm nhà (đấu giá hay mua thỏa thuận)

Giờ bạn đã sẵn sàng đi xem nhà. Ở Úc có hai cách mua chính, và bạn nên hiểu sự khác nhau.

Mua thỏa thuận riêng (private sale hay private treaty) là khi nhà được rao bán với một mức giá, và bạn thương lượng trực tiếp với người bán qua đại lý bất động sản. Cách này thường có thời gian cân nhắc, gọi là cooling-off period.

Đấu giá (auction) là khi nhiều người cùng trả giá công khai trong một buổi. Người trả cao nhất và được người bán chấp nhận thì thắng. Điều quan trọng: mua qua đấu giá thường không có cooling-off period. Khi búa gõ xuống, hợp đồng có hiệu lực ngay. Nghĩa là bạn phải hoàn tất kiểm tra nhà và chuẩn bị tài chính trước ngày đấu giá.

Với người mới định cư, mua thỏa thuận riêng thường ít áp lực hơn cho lần đầu. Nhưng dù chọn cách nào, bạn cũng nên làm xong hai bước tiếp theo dưới đây trước khi ký.

Bước 5: Kiểm tra nhà (building và pest inspection)

Đừng bao giờ mua nhà ở Úc mà không kiểm tra kỹ thuật. Đây là điều nhiều người mới bỏ qua rồi hối tiếc.

Có hai loại kiểm tra chính. Building inspection là kiểm tra kết cấu, mái, tường, nền, hệ thống điện nước, xem nhà có hư hỏng ẩn không. Pest inspection là kiểm tra mối mọt và côn trùng phá hoại, điều rất phổ biến ở Úc và có thể tốn rất nhiều tiền sửa.

Bạn thuê một đơn vị kiểm tra độc lập, họ đến xem nhà và gửi báo cáo. Chi phí thường vài trăm đô. Đây là khoản đáng bỏ ra, vì nó có thể giúp bạn tránh một căn nhà có vấn đề trị giá hàng chục nghìn đô, hoặc cho bạn cơ sở để thương lượng giá xuống.

Nếu mua qua đấu giá, hãy làm kiểm tra này trước ngày đấu giá, vì sau khi thắng bạn không rút lui được.

Bước 6: Luật sư hoặc conveyancer lo phần pháp lý

Bạn không tự làm giấy tờ mua nhà một mình. Bạn cần một conveyancer hoặc một luật sư bất động sản (solicitor).

Conveyancer là chuyên viên lo phần chuyển nhượng pháp lý của căn nhà. Họ đọc hợp đồng, kiểm tra sổ đỏ, tra cứu xem căn nhà có nợ thuế hay vướng quy hoạch gì không, và lo thủ tục sang tên. Luật sư bất động sản làm những việc tương tự và có thể tư vấn sâu hơn nếu hồ sơ phức tạp.

Bạn nên tìm conveyancer hoặc luật sư ngay khi bắt đầu nghiêm túc tìm nhà, để họ đọc hợp đồng giúp bạn trước khi ký. Nhiều người mới định cư ký hợp đồng rồi mới nhờ đọc, lúc đó đã muộn.

Bước 7: Hợp đồng và thời gian cân nhắc (cooling-off)

Khi bạn và người bán đồng ý, hai bên ký hợp đồng mua bán. Bạn thường đặt một khoản cọc nhỏ ở bước này.

Với mua thỏa thuận riêng, nhiều bang cho bạn một khoảng thời gian cân nhắc gọi là cooling-off period. Trong khoảng này, nếu đổi ý bạn có thể rút, thường phải chịu mất một khoản phí nhỏ. Độ dài cooling-off khác nhau theo từng bang, nên bạn hỏi conveyancer về đúng bang của mình.

Với đấu giá thì thường không có cooling-off. Đó là lý do mình nhắc đi nhắc lại: chuẩn bị mọi thứ xong trước khi giơ tay trả giá.

Bước 8: Thuế trước bạ (stamp duty)

Stamp duty là loại thuế bạn trả cho chính quyền bang khi mua nhà. Đây thường là một trong những chi phí lớn nhất ngoài giá nhà.

Điểm quan trọng: stamp duty do từng bang quy định, nên mức thuế khác nhau tùy bang và tùy giá nhà. Bang bạn mua nhà sẽ có bảng tính riêng trên trang chính phủ bang của họ.

Tin vui là nhiều bang có ưu đãi cho người mua nhà lần đầu (first home buyer concession), có thể giảm hoặc miễn stamp duty nếu giá nhà dưới một ngưỡng nhất định và bạn đáp ứng điều kiện. Điều kiện và ngưỡng giá cũng khác nhau theo bang.

Một lưu ý cho người chưa có quốc tịch hoặc PR: nhiều bang thu thêm một khoản phụ phí cho người mua nước ngoài (foreign buyer surcharge), có thể khá lớn. Đây là lý do nữa để bạn xác định rõ tình trạng của mình từ Bước 1.

Bạn hãy tra cứu trang chính phủ đúng bang mình mua để biết con số chính xác, hoặc để conveyancer tính giúp.

Bước 9: Settlement (bàn giao)

Settlement là ngày cuối cùng, ngày căn nhà chính thức thuộc về bạn.

Vào ngày này, ngân hàng giải ngân khoản vay, phần tiền còn lại được chuyển cho người bán, giấy tờ sang tên hoàn tất, và bạn nhận chìa khóa. Conveyancer và ngân hàng phối hợp lo phần lớn việc này. Thời gian từ lúc ký hợp đồng đến settlement thường là vài tuần đến vài tháng, tùy thỏa thuận.

Sau settlement, căn nhà là của bạn. Bạn bắt đầu trả góp khoản vay theo lịch, và chính thức an cư.

Chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu

Nếu bạn là công dân hoặc thường trú nhân, có một chương trình rất đáng biết: First Home Guarantee.

Đây là chương trình chính phủ liên bang giúp người mua nhà lần đầu chỉ cần deposit 5 phần trăm mà không phải trả LMI, vì chính phủ đứng ra bảo lãnh phần chênh lệch. Điều này có thể tiết kiệm cho bạn một khoản LMI đáng kể.

Từ ngày 1 tháng 10 năm 2025, chương trình đã mở rộng đáng kể. Không còn giới hạn thu nhập, không còn giới hạn số suất, và tăng trần giá nhà. Trần giá nhà mới, ví dụ, là 1,5 triệu đô ở NSW, 1 triệu đô ở Queensland, 950 nghìn đô ở Victoria, và 850 nghìn đô ở Tây Úc. Vì các con số trần này do chương trình quy định và có thể điều chỉnh theo thời gian, hãy kiểm tra bản mới nhất tại thời điểm bạn nộp.

Chi tiết điều kiện, danh sách trần giá theo từng bang và cách kết hợp với ưu đãi của bang có trong bài riêng mua nhà lần đầu ở Úc: First Home Guarantee và các hỗ trợ cho người mua.

Điều kiện chung: bạn là công dân Úc hoặc thường trú nhân, từ 18 tuổi, chưa sở hữu bất động sản ở Úc trong 10 năm gần nhất, và phải dùng căn nhà làm chỗ ở chính, dọn vào trong vòng 6 tháng sau settlement.

Ngoài ra, mỗi bang còn có chương trình riêng như trợ cấp mua nhà mới lần đầu (First Home Owner Grant) và ưu đãi stamp duty. Bạn nên tra cứu trang chính phủ bang mình để xem mình hợp với chương trình nào. Với thường trú tạm thời, phần lớn chương trình này chưa áp dụng, nên đây là một lý do nữa để nhiều người chờ đến khi có PR.

Bảng tóm tắt các bước và chi phí

BướcViệc cần làmChi phí liên quan
1. FIRBXác định visa, xin phép nếu là thường trú tạm thờiPhí đăng ký FIRB (nếu áp dụng)
2. Ngân sáchTính deposit, dự phòng chi phíDeposit thường ~20%, dưới 20% phát sinh LMI
3. Pre-approvalLàm việc với mortgage broker, xin duyệt vayThường miễn phí với người mua
4. Tìm nhàChọn đấu giá hay mua thỏa thuậnChưa phát sinh
5. Kiểm tra nhàBuilding và pest inspectionThường vài trăm đô
6. Pháp lýThuê conveyancer hoặc luật sưPhí dịch vụ pháp lý
7. Hợp đồngKý hợp đồng, hiểu cooling-offĐặt cọc
8. Stamp dutyNộp thuế trước bạ cho bangKhác nhau theo bang, có thể có ưu đãi/phụ phí
9. SettlementBàn giao, nhận nhàPhần tiền còn lại, phí sang tên

Bảng này chỉ để bạn hình dung. Con số thật tùy bang, tùy giá nhà và tùy hồ sơ của bạn.

Kết luận

Mua nhà ở Úc không phải một quyết định làm trong một ngày. Nó là một hành trình có thứ tự: xác nhận bạn được phép mua, chuẩn bị tài chính, xin duyệt vay, tìm nhà, kiểm tra kỹ, lo pháp lý, rồi settlement.

Với người mới định cư, hai điều quan trọng nhất là biết rõ tình trạng visa của mình ảnh hưởng thế nào đến quyền mua, và luôn có chuyên gia có giấy phép đồng hành ở mỗi bước tài chính và pháp lý. Mỗi bang một khác, và luật thì thay đổi, nên bài viết chung này chỉ là điểm khởi đầu để bạn tự tin đặt câu hỏi đúng.

An cư là nền tảng. Khi bạn hiểu quy trình, giấc mơ có một chỗ ở thật sự của mình ở Úc sẽ bớt xa vời và rõ ràng hơn rất nhiều.

Đọc thêm trên Về Úc

Nguồn chính thức nên kiểm tra

Trước khi ra quyết định, bạn nên đọc trực tiếp trang chính phủ, vì luật và con số thay đổi theo thời gian.

  • Đầu tư nước ngoài vào nhà ở (FIRB): foreigninvestment.gov.au
  • Phí bỏ trống nhà của chủ nước ngoài (annual vacancy fee), ATO: ato.gov.au
  • Thuế trước bạ và phụ phí người mua nước ngoài (surcharge purchaser duty) tại NSW: revenue.nsw.gov.au
  • Thuế trước bạ và foreign purchaser additional duty tại Victoria: sro.vic.gov.au

Thông tin trong nội dung này là tham khảo chung, không phải tư vấn pháp lý cá nhân. Mọi trường hợp di trú cụ thể nên được tư vấn bởi Registered Migration Agent (RMA) có MARA license hoặc luật sư di trú. Luật di trú Úc thay đổi liên tục, hãy kiểm tra bản mới nhất tại legend.immi.gov.au và tra danh sách RMA tại mara.gov.au.

Nguồn tham khảo chính thức: